Семейная ипотека в 2026 году: условия, ставка 6% и кому положена

Семейная ипотека позволяет семьям с детьми приобрести или построить жильё по ставке не более 6% годовых. Программа продолжает действовать в 2026 году: заключить кредитный договор можно до 31 декабря 2030 года включительно.

Однако одного факта наличия детей для получения льготного кредита недостаточно. Возможность воспользоваться программой зависит от возраста и количества детей, вида недвижимости, региона приобретения жилья и того, оформляли ли супруги льготную ипотеку раньше.

Информация проверена и актуализирована 22 августа 2026 года.

Основные условия семейной ипотеки в 2026 году

Условие	Значение
Ставка	Не более 6% годовых на льготную часть кредита
Первоначальный взнос	Не менее 20% стоимости жилья
Максимальная льготная сумма	12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; 6 млн рублей — для остальных регионов
Общая сумма комбинированного кредита	До 30 млн рублей и 15 млн рублей соответственно
Срок кредита	Обычно до 30 лет, точные условия определяет банк
Срок действия программы	Кредитный договор можно заключить до 31 декабря 2030 года
Гражданство	Заёмщики и дети, благодаря которым возникло право на программу, должны быть гражданами России

Условия государственной программы устанавливают предельную ставку, минимальный первоначальный взнос и льготные лимиты. При этом банк самостоятельно проверяет платёжеспособность семьи, кредитную историю и приобретаемую недвижимость.

Соответствие государственным требованиям ещё не гарантирует одобрения кредита.

Кому положена семейная ипотека

Получить семейную ипотеку могут граждане России, у которых на дату заключения кредитного договора есть:

• ребёнок младше семи лет — то есть в возрасте до шести лет включительно;
• несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью;
• двое или более несовершеннолетних детей.

Возраст ребёнка проверяется именно на дату подписания кредитного договора, а не на день подачи заявки. Если до заключения договора ребёнку исполнится семь лет, семья утратит право на участие по основанию «ребёнок до шести лет включительно». Но право может сохраниться по другому основанию — например, если в семье есть двое несовершеннолетних детей.

Для участия в программе необязательно состоять в браке. Одинокий родитель также может получить льготную ипотеку, если он соответствует требованиям программы и банка.

Наличие у семьи другой квартиры или дома само по себе не исключает участие. Основные ограничения связаны не с количеством недвижимости, а с ранее оформленными льготными ипотечными кредитами.

Семьи с ребёнком младше семи лет

Для семей, в которых есть ребёнок до шести лет включительно, предусмотрены наиболее широкие возможности. Они могут:

• приобрести квартиру в строящемся или готовом доме у застройщика;
• купить готовый индивидуальный жилой дом с земельным участком у подходящего продавца;
• построить дом с помощью подрядчика и счёта эскроу;
• приобрести участок и построить на нём жилой дом;
• в предусмотренных программой городах купить квартиру на вторичном рынке;
• при соблюдении требований рефинансировать ранее оформленный ипотечный кредит.

Покупать новостройку или строить дом можно в любом регионе России. Для вторичного жилья действуют отдельные территориальные и технические ограничения.

Семьи с ребёнком-инвалидом

Семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребёнка с инвалидностью, могут приобрести жильё у застройщика, построить дом или рефинансировать подходящий ипотечный кредит.

Для них также существуют отдельные основания приобретения жилья на вторичном рынке, в том числе индивидуального жилого дома. Возможность зависит от того, ведётся ли в регионе строительство многоквартирных домов, а также от характеристик недвижимости.

Перед выбором вторичного объекта условия лучше уточнить в банке и проверить по официальным материалам ДОМ.РФ: правила для семей с ребёнком-инвалидом отличаются от общих правил покупки вторичной квартиры семьёй с ребёнком младше семи лет.

Семьи с двумя несовершеннолетними детьми

Если в семье двое или более несовершеннолетних детей, но нет ребёнка младше семи лет или ребёнка-инвалида, семейная ипотека тоже доступна. Однако выбор квартиры ограничен территорией.

Купить готовую или строящуюся квартиру у застройщика можно:

• в одном из регионов, включённых в специальный перечень;
• в малом городе с населением до 50 тысяч человек.

В программу включены 35 регионов. Актуальный перечень лучше проверять на сайте Минфина России, поскольку условия могут измениться.

На основании только наличия двух несовершеннолетних детей нельзя купить квартиру в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской области, если в семье нет ребёнка младше семи лет или ребёнка с инвалидностью.

При этом приобрести или построить индивидуальный жилой дом с применением разрешённой программой схемы такие семьи могут на всей территории России.

Наличие двух детей само по себе не позволяет купить обычную вторичную квартиру у физического лица. Для такого варианта необходим ребёнок младше семи лет либо отдельное основание, предусмотренное для семьи с ребёнком-инвалидом.

Правило «одна семья — одна семейная ипотека»

С 1 февраля 2026 года супруги, состоящие в зарегистрированном браке, по общему правилу должны стать созаёмщиками по одному договору семейной ипотеки.

Раньше муж и жена могли по отдельности оформить по одному льготному кредиту. Теперь получить две семейные ипотеки на одну семью таким способом нельзя.

Включать супруга в число созаёмщиков не требуется, если:

• супруг заёмщика не является гражданином России;
• заёмщик участвует в программе военной ипотеки.

Если собственных доходов супругов недостаточно, они вправе привлечь дополнительных созаёмщиков. Но третье лицо может помочь подтвердить платёжеспособность, а не создать право на льготу.

Например, нельзя привлечь знакомого родителя с подходящим по возрасту ребёнком только для того, чтобы воспользоваться семейной ипотекой. Право на программу должно быть у семьи основного заёмщика.

Можно ли получить семейную ипотеку второй раз

Ответ зависит от даты оформления предыдущего льготного кредита.

Если первая семейная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года, семья может повторно воспользоваться программой при соблюдении её действующих условий.

Если льготный ипотечный кредит был получен начиная с 23 декабря 2023 года, для повторного участия необходимо одновременно выполнить два условия:

1. Полностью погасить предыдущий льготный ипотечный кредит.
2. После оформления предыдущего кредита в семье должен родиться ещё один ребёнок.

С 1 февраля 2026 года банк учитывает льготные кредиты обоих супругов, поскольку муж и жена должны выступать созаёмщиками.

Если старая ипотека ещё не выплачена либо после её оформления в семье не родился ещё один ребёнок, новый льготный кредит, как правило, получить нельзя.

Какое жильё можно купить по семейной ипотеке

Вид подходящей недвижимости зависит от состава семьи и региона. Основные варианты — новостройка, готовый дом у застройщика, строительство частного дома, а в отдельных случаях вторичное жильё.

Квартира в новостройке

Семейную ипотеку можно оформить на приобретение квартиры:

• по договору участия в долевом строительстве;
• по договору купли-продажи готового жилья у застройщика;
• в других предусмотренных программой случаях у организации, которая соответствует установленным требованиям.

Обычная квартира, которую продаёт гражданин, считается вторичным жильём, даже если дом сравнительно новый. Для такой сделки действуют специальные ограничения.

Готовый частный дом

Программа позволяет приобрести готовый индивидуальный жилой дом вместе с земельным участком. Продавец и договор должны отвечать требованиям государственной программы и банка.

Покупку частного дома у обычного собственника нельзя автоматически приравнивать к покупке дома у застройщика. Возможность такой сделки зависит от основания участия семьи и условий, установленных для вторичного жилья.

Строительство дома

Семейную ипотеку можно направить:

• на строительство дома на участке, который уже принадлежит семье;
• на одновременную покупку земельного участка и строительство на нём дома.

Строить дом необходимо по договору подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем. Расчёты проводятся с использованием счёта эскроу.

Деньги на счёте эскроу передаются подрядчику после завершения строительства и выполнения предусмотренных договором условий. Такая схема должна защищать семью от потери кредитных средств, если подрядчик не построит дом.

Самостоятельное строительство без подрядчика и счёта эскроу под этот вариант семейной ипотеки не подходит.

Можно ли купить вторичное жильё

С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку разрешили использовать для приобретения квартир на вторичном рынке в городах, где практически не строят новое жильё. Но это не означает, что по ставке 6% теперь можно купить любую квартиру у собственника.

Основной вариант покупки вторичной квартиры доступен семьям, в которых есть ребёнок младше семи лет.

Квартира должна находиться в городе, где:

• многоквартирные дома не строятся;
• либо одновременно строится не более двух многоквартирных домов.

Перечень таких городов составляет и регулярно обновляет ДОМ.РФ. Перед внесением задатка или заключением предварительного договора необходимо проверить населённый пункт через официальный сервис ДОМ.РФ.

Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области в этот механизм покупки вторичного жилья не входят.

Требования к вторичной квартире

Для получения семейной ипотеки необходимо, чтобы:

• квартира находилась в многоквартирном доме;
• город входил в актуальный перечень ДОМ.РФ;
• дому было не более 20 лет на дату заключения кредитного договора;
• дом не был признан аварийным;
• продавец и покупатель не являлись взаимозависимыми лицами;
• семья ранее не использовала специальное право на приобретение вторичного жилья по семейной ипотеке.

К взаимозависимым лицам могут относиться супруги, родители и дети, братья и сёстры, опекуны и подопечные, а также связанные между собой участники бизнеса. Поэтому покупать такую квартиру у близкого родственника по льготной программе нельзя.

Включить в семейную ипотеку расходы на ремонт, мебель или бытовую технику также нельзя.

Рефинансировать кредит, ранее полученный на обычную вторичную квартиру, по новому механизму приобретения вторичного жилья не получится.

Ставка по семейной ипотеке

Максимальная льготная ставка составляет 6% годовых. Она применяется к субсидируемой части кредита в течение всего срока кредитования при соблюдении условий договора.

Банк может предложить ставку ниже 6%, например в рамках собственной акции или при выполнении дополнительных условий. Перед подписанием договора нужно проверить:

• процентную ставку;
• полную стоимость кредита;
• стоимость страхования;
• наличие платных дополнительных услуг;
• условия повышения ставки;
• размер ежемесячного платежа;
• общую переплату.

Ставка 6% не означает, что все сопутствующие расходы уже включены в стоимость кредита. Отдельно могут оплачиваться оценка недвижимости, страхование, электронная регистрация и другие банковские или юридические услуги.

Максимальная сумма кредита

Льготная ставка распространяется на сумму не более:

• 12 млн рублей — при приобретении жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской области;
• 6 млн рублей — при приобретении жилья в остальных регионах.

Лимит определяется по месту нахождения недвижимости, а не по месту регистрации заёмщика.

Если семье требуется большая сумма, банк может предложить комбинированную ипотеку:

• до 30 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• до 15 млн рублей — для остальных регионов.

При комбинированной ипотеке кредит делится на две части. На сумму в пределах государственного лимита распространяется льготная ставка, а на оставшуюся часть — рыночная.

Например, если семья в регионе получает кредит на 9 млн рублей, ставка до 6% применяется только к 6 млн. Условия по оставшимся 3 млн рублей устанавливает банк.

Комбинированные кредиты предлагают не все банки. Кроме того, из-за высокой ставки на сверхлимитную часть итоговый ежемесячный платёж может оказаться значительно больше, чем ожидает семья.

С 2026 года заёмщикам разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита без утраты льготных условий по субсидируемой части. Практический порядок такого рефинансирования зависит от банка.

Первоначальный взнос

Минимальный первоначальный взнос составляет 20% стоимости недвижимости. Банк вправе потребовать больший взнос с учётом своей кредитной политики, доходов семьи и характеристик объекта.

Для первоначального взноса можно использовать:

• собственные накопления;
• материнский капитал;
• сочетание материнского капитала и собственных средств;
• другие разрешённые субсидии и выплаты.

Необходимо заранее уточнить в банке, какую часть взноса нужно внести собственными деньгами. Внутренние требования банков могут различаться.

Как использовать материнский капитал

Средства материнского капитала разрешено направить:

• на первоначальный взнос;
• погашение основного долга;
• уплату процентов по жилищному кредиту.

Если деньги используются для первоначального взноса или погашения ипотеки, ждать трёхлетия ребёнка не требуется. Распорядиться материнским капиталом можно сразу после возникновения права на сертификат.

Недвижимость, приобретённую с использованием маткапитала, необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением долей по соглашению.

Порядок использования средств и перечень документов разъясняет Социальный фонд России.

Можно ли одновременно получить 450 тысяч рублей

Многодетная семья может совместить семейную ипотеку с федеральной выплатой до 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита, если соответствует условиям обеих мер поддержки.

Выплата предоставляется семьям, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребёнок. Деньги направляются не семье на руки, а кредитору в счёт погашения задолженности.

Если остаток долга меньше 450 тысяч рублей, выплатят только фактическую сумму задолженности. Неиспользованный остаток получить наличными или направить на другой кредит нельзя.

Можно ли рефинансировать действующую ипотеку

Семейная ипотека допускает рефинансирование некоторых ранее оформленных жилищных кредитов. Воспользоваться этим вариантом могут семьи:

• с ребёнком младше семи лет;
• с несовершеннолетним ребёнком-инвалидом.

Первоначальная сделка и недвижимость должны соответствовать требованиям программы. Например, нельзя оформить обычную ипотеку на любую вторичную квартиру, а затем автоматически перевести её на ставку 6%.

При рефинансировании банк заново проверяет:

• состав семьи;
• гражданство заёмщиков и детей;
• дату и условия первоначального кредита;
• вид и продавца недвижимости;
• остаток задолженности;
• кредитную историю и платёжеспособность;
• наличие ранее полученных льготных кредитов.

Согласие первоначального банка на переход не требуется, но новый банк может отказать в рефинансировании по результатам проверки.

Какие документы потребуются

Точный перечень устанавливает банк. Обычно запрашивают:

• паспорта заёмщика и созаёмщиков;
• свидетельства о рождении детей;
• СНИЛС родителей и детей;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• документы, подтверждающие инвалидность ребёнка, если право возникает по этому основанию;
• документы о доходах и трудовой занятости;
• сведения о ранее оформленных ипотечных кредитах;
• документы на приобретаемую недвижимость.

Если семья строит дом, дополнительно понадобятся документы на земельный участок, договор с подрядчиком, смета или проект и документы для открытия счёта эскроу.

При использовании материнского капитала банк или Социальный фонд может запросить сведения о сертификате и заявление о распоряжении средствами.

Как оформить семейную ипотеку

Шаг 1. Проверить право на программу

Нужно определить основание участия:

• ребёнок младше семи лет;
• ребёнок с инвалидностью;
• двое или более несовершеннолетних детей.

Одновременно необходимо проверить, оформлял ли кто-либо из супругов льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года.

Шаг 2. Выбрать подходящий вид недвижимости

До внесения задатка следует установить, допускает ли программа выбранную сделку:

• квартиру у застройщика;
• готовый дом;
• строительство дома;
• участок со строительством;
• вторичную квартиру.

Если приобретается вторичное жильё, отдельно проверяются город, возраст и состояние дома, а также личность продавца.

Шаг 3. Рассчитать первоначальный взнос и платёж

При расчётах следует учитывать не только стоимость квартиры, но и:

• первоначальный взнос;
• страхование;
• оценку недвижимости;
• регистрацию сделки;
• возможные услуги банка;
• ремонт и переезд.

Для комбинированного кредита нужно отдельно рассчитать платёж по льготной и рыночной частям.

Шаг 4. Сравнить предложения банков

Банки могут различаться по требованиям к доходу, первоначальному взносу, сроку кредита и недвижимости. Список организаций, работающих с программой, размещён на сайте ДОМ.РФ.

Подавать заявки можно сразу в несколько банков, но до подписания договора следует внимательно сравнить полную стоимость кредита и дополнительные условия.

Шаг 5. Получить одобрение заёмщика и объекта

Предварительное одобрение ипотеки ещё не означает, что банк согласует конкретную квартиру или дом. Недвижимость проверяется отдельно.

До одобрения объекта рискованно передавать продавцу невозвратный задаток.

Шаг 6. Заключить договор и зарегистрировать право

После окончательного одобрения стороны подписывают кредитный договор и документы на недвижимость. Право собственности и ипотека регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости.

Если используется материнский капитал или другая государственная выплата, затем оформляется распоряжение соответствующими средствами.

Почему банк может отказать

Наиболее распространённые причины отказа:

• семья не соответствует требованиям программы;
• ребёнок достиг предельного возраста до заключения договора;
• у заёмщика или супруга уже есть льготная ипотека, препятствующая повторному участию;
• недостаточный первоначальный взнос;
• высокая долговая нагрузка;
• неподтверждённый или нестабильный доход;
• плохая кредитная история;
• выбранный город не входит в требуемый перечень;
• недвижимость или продавец не отвечают условиям программы;
• представлены неполные либо противоречивые сведения.

Если один банк отказал по причинам, связанным с платёжеспособностью или внутренней кредитной политикой, можно обратиться в другой. Но если семья или объект не соответствуют федеральным условиям, смена банка проблему не решит.

Частые вопросы

Можно ли получить семейную ипотеку, если ребёнку уже исполнилось семь лет?

Наличие одного семилетнего ребёнка не даёт права на программу. Но семья может участвовать по другому основанию — например, если у неё есть двое несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью.

Можно ли взять семейную ипотеку с двумя детьми старше шести лет?

Да. Для покупки квартиры у застройщика действуют территориальные ограничения: недвижимость должна находиться в подходящем регионе или малом городе. Строительство или приобретение подходящего индивидуального дома допускается на всей территории России.

Можно ли купить вторичную квартиру в любом городе?

Нет. Город должен входить в специальный перечень ДОМ.РФ, а сама квартира и дом — соответствовать требованиям программы. Наличие двух несовершеннолетних детей без ребёнка младше семи лет или ребёнка-инвалида не даёт общего права на покупку вторичной квартиры.

Можно ли купить квартиру у родителей?

По специальной программе приобретения вторичного жилья покупать недвижимость у родственников и других взаимозависимых лиц нельзя.

Обязательно ли состоять в браке?

Нет. Одинокий родитель может получить семейную ипотеку. Но если заёмщик состоит в зарегистрированном браке, супруг по общему правилу должен стать созаёмщиком.

Можно ли не включать супруга в договор?

Только в предусмотренных правилами случаях — например, если супруг является иностранным гражданином или заёмщик участвует в военной ипотеке.

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?

Да. Для этого не нужно ждать, пока ребёнку исполнится три года.

Обязательно ли продавать имеющуюся квартиру?

Нет. Федеральная программа не запрещает семье иметь другую недвижимость. Но банк учитывает действующие кредиты и общую долговую нагрузку.

Можно ли получить семейную ипотеку второй раз?

Ипотека, оформленная до 23 декабря 2023 года, по общему правилу не препятствует повторному участию. Если льготный кредит получен позднее, необходимо полностью его погасить и иметь ещё одного ребёнка, родившегося после оформления предыдущего кредита.

Где проверить официальные условия

Актуальные правила опубликованы на страницах Минфина России, Правительства России и в официальной инструкции ДОМ.РФ.

Перед подачей заявки рекомендуется ещё раз проверить условия: программа действует до 2030 года, но отдельные требования к заёмщикам, территории и недвижимости могут корректироваться.

Понравилась статья?

Да 0 Нет 0

Поделиться ссылкой:

АМ

Автор публикации

Анна М.

Редактор и автор проекта

Анна М. — автор и редактор сайта «Всёдлясемьи.рф». Пишет о воспитании детей, семейном быте, господдержке и возможностях заработка в интернете. Работает с экспертами проекта и проверяет социальные, юридические и медицинские материалы по актуальным источникам. По вопросам работы сайта: mnogodetei-rf@yandex.ru (тема письма: админу).

Все материалы автора