Договор купли-продажи земельного участка в 2026 году: образец для МФЦ и расписка

Опубликовано: 31 июля 202610 мин. чтения

Договор купли-продажи земельного участка можно составить самостоятельно и подать через МФЦ. Однако взять первый попавшийся шаблон из интернета, вписать фамилии и кадастровый номер — не лучшая идея. Старые образцы часто содержат упоминания ЕГРП, «регпалаты» и отменённого закона, а некоторых важных условий в них, наоборот, нет.

Кроме того, с 1 марта 2025 года участок нельзя продать, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Поэтому подготовку к сделке лучше начинать не с договора, а со свежей выписки из ЕГРН.

Ниже разберём, что проверить перед покупкой, какие данные указать в договоре и как составить расписку, если деньги передаются наличными.

Материал проверен по состоянию на 30 июля 2026 года. Образец рассчитан на обычную сделку между совершеннолетними гражданами, когда продавцу принадлежит весь участок и обязательное обращение к нотариусу не требуется.

Содержание статьи Показать содержание статьи

Что проверить до составления договора

Продавец должен заказать свежую выписку из ЕГРН. Из неё в договор переносят:

кадастровый номер;
площадь;
адрес или описание местоположения;
категорию земель;
вид разрешённого использования;
номер и дату регистрации права продавца;
сведения об ограничениях и обременениях.

Лучше не переписывать эти данные по памяти или по старому свидетельству о собственности. Даже лишнее слово или устаревшее название вида разрешённого использования может привести к вопросам регистратора.

Особое внимание нужно обратить на границы. С 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ участка является основанием для приостановления регистрации. Если в выписке указано, что границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства, продавцу сначала придётся обратиться к кадастровому инженеру и провести межевание. Это требование закреплено в статье 26 закона №218-ФЗ.

Также желательно проверить:

действительно ли участок принадлежит продавцу целиком, а не в доле;
нет ли ипотеки, ареста, запрета, аренды или сервитута;
совпадают ли фактические границы участка с теми, которые показал продавец;
имеются ли на участке дом, баня, гараж или другие капитальные строения;
есть ли долги по членским и целевым взносам СНТ;
состоял ли продавец в браке, когда приобрёл участок.

Продавец обязан сообщить покупателю известную ему информацию об обременениях и ограничениях использования земли. Если он предоставит заведомо ложные сведения, покупатель может потребовать уменьшения цены, расторжения договора и возмещения убытков. Это предусмотрено статьёй 37 Земельного кодекса РФ.

Обязательно ли указывать дату рождения

Дата рождения не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Основные условия — возможность точно определить стороны, земельный участок и его цену.

Закон №218-ФЗ требует, чтобы в бумажных документах полностью, без сокращений были написаны фамилии, имена, отчества и адреса места жительства граждан. Прямого требования обязательно включать в договор дату рождения или СНИЛС в статье 21 закона №218-ФЗ нет.

Поэтому, если человек не хочет указывать в договоре год рождения, всю строку с датой рождения можно убрать. Писать только день и месяц, например «12 мая» без года, не стоит: такая неполная дата не помогает идентифицировать человека и может вызвать дополнительные вопросы.

В договоре в таком случае следует оставить:

Ф. И. О. полностью;
СНИЛС;
серию и номер паспорта;
кем и когда выдан паспорт;
код подразделения;
полный адрес регистрации.

СНИЛС не заменяет паспорт, но служит дополнительным идентификатором и помогает отличить людей с одинаковыми Ф. И. О.

При подаче документов через МФЦ дата и место рождения всё равно будут внесены в заявление на государственную регистрацию. Действующая форма заявления Росреестра предусматривает дату рождения, место рождения, паспортные сведения и СНИЛС при его наличии.

Таким образом, есть два допустимых варианта:

Указать в договоре полную дату рождения — это наиболее привычный для МФЦ и Росреестра вариант.
Убрать дату рождения из договора полностью, но сохранить паспорт, СНИЛС и полный адрес.

Сведения из договора не публикуются в открытом доступе. Кроме того, персональные данные правообладателя сейчас не включаются в общедоступную выписку ЕГРН без его согласия.

Что должно быть в договоре

Договор продажи недвижимости составляют письменно в виде одного документа, подписанного продавцом и покупателем. Такое требование установлено статьёй 550 ГК РФ.

В договоре необходимо указать:

кто продаёт и кто покупает участок;
точные сведения об участке;
на каком основании участок принадлежит продавцу;
цену;
порядок и срок передачи денег;
наличие или отсутствие обременений;
порядок передачи участка;
действия сторон при приостановлении или отказе в регистрации;
кто оплачивает госпошлину и другие расходы.

Важно правильно называть регистрационное действие. В настоящее время Росреестр регистрирует не сам договор купли-продажи земельного участка, а переход права собственности от продавца к покупателю. МФЦ только принимает и передаёт документы, а правовую проверку проводит государственный регистратор.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Перед подписанием удалите из образца все подсказки и неподходящие варианты. Сведения об участке перенесите из свежей выписки ЕГРН дословно.

Бланк договора (для удобного заполнения) в формате .doc можно скачать с нашего сайта. Мы подготовили версию с учетом всех описанных в статье юридических нюансов.

Когда передавать деньги

В приведённом образце деньги передаются после подписания договора, но до передачи документов специалисту МФЦ. Такая последовательность может использоваться, если продавец и покупатель одновременно находятся в МФЦ и сразу после расчёта подают документы.

У наличного расчёта есть риск: деньги уже переданы, а переход права ещё не зарегистрирован. Поэтому в договор включён пункт об их возврате при окончательном отказе.

При более высокой цене участка безопаснее рассмотреть банковский перевод с точным назначением платежа, аккредитив или другой способ, при котором продавец получит деньги после регистрации перехода права.

Если оплата должна состояться после регистрации, раздел о расчётах необходимо переписать. Иначе может возникнуть залог участка в пользу продавца в силу закона. Такое правило установлено пунктом 5 статьи 488 ГК РФ.

Зачем нужна отдельная расписка

Указания в договоре о порядке расчёта недостаточно, если наличные деньги фактически передаются после его подписания. Договор показывает, как стороны договорились рассчитаться, а расписка подтверждает, что продавец действительно получил деньги.

По требованию покупателя продавец, принимающий исполнение, обязан выдать расписку. Это прямо предусмотрено статьёй 408 ГК РФ.

Расписку можно написать от руки или подготовить на компьютере. Полностью рукописный текст может быть полезен, если впоследствии придётся проводить почерковедческую экспертизу. Но обязательного требования писать всю расписку вручную в законе нет.

Главное — продавец должен поставить собственноручную подпись и написать её расшифровку.

Что обязательно оставить в расписке

У расписки нет утверждённой государством формы. Но слишком короткий текст может не доказать, кто, кому, сколько и за что передал.

В расписке необходимо указать:

полные Ф. И. О. продавца и покупателя;
паспортные данные обеих сторон;
кто именно передал деньги;
сумму цифрами и прописью;
дату и реквизиты договора;
кадастровый номер и адрес участка;
что деньги переданы в счёт полной оплаты;
дату фактического получения денег;
собственноручную подпись продавца и её расшифровку.

Дата рождения и СНИЛС для обычной расписки не нужны. Если документ впоследствии планируется представить для получения выплаты или компенсации, состав сведений лучше заранее уточнить в органе, который будет принимать документы.

Не стоит сокращать расписку до фразы:

«Я, Иванов И. И., получил 150 т. р. за сад. Претензий нет».

Из такого текста нельзя уверенно установить полные данные сторон, конкретный участок, основание платежа и даже точный размер суммы. «150 т. р.» может вызвать спор, тогда как «150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей» читается однозначно.

Особенно опасно сокращать:

фамилию, имя и отчество до инициалов;
сумму до «150 тыс.» или «150 т. р.»;
описание основания до слов «за участок» или «за сад»;
кадастровый номер;
дату договора;
сведения о плательщике;
указание на полный расчёт.

Росреестр обычно не проверяет расписку как условие регистрации перехода права. А вот орган соцзащиты, банк или суд может не признать слишком краткий документ достаточным доказательством оплаты. Если в нём нельзя установить покупателя, продавца, сумму, участок или связь с договором, могут попросить оформить новую расписку либо представить дополнительные подтверждения.

Переписать её после сделки получится только в том случае, если продавец согласится снова встретиться и подписать документ. Поэтому безопаснее сразу составить расписку подробно, даже если приходится писать её от руки буквально «на коленке».

Образец расписки в получении денег

Бланк расписки вы можете скачать с нашего сайта в формате .doc. Или написать от руки по образцу:

РАСПИСКА
В ПОЛУЧЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

город ____________________
«___»_______ 2026 года

Я, ______________________________, паспорт: серия ______ № __________, выдан ______________________________ «__»_______ ______ года, код подразделения __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ______________________________,

получил(а) от ______________________________, паспорт: серия ______ № __________, выдан ______________________________ «__»_______ ______ года, код подразделения __________, зарегистрированного(ой) по адресу: ______________________________,

денежные средства в размере __________ (______________________________) рублей наличными в счёт полной оплаты по договору купли-продажи земельного участка от «»_______ 2026 года.

Земельный участок:

кадастровый номер: ______________________________;
адрес (местоположение): ______________________________;
площадь: __________________ кв. м.

Денежные средства мной пересчитаны и получены полностью. Расчёт по договору купли-продажи произведён в полном объёме. Претензий к Покупателю по оплате земельного участка не имею.

Расписка составлена после фактического получения денежных средств.

Продавец:

Ф. И. О. полностью: ______________________________

Подпись: __________________

Сумма, дата договора, кадастровый номер и данные сторон в расписке должны полностью совпадать с договором.

Если расходы планируется возместить региональным маткапиталом

Федеральный материнский капитал нельзя использовать для покупки пустого земельного участка. Но в отдельных регионах действуют собственные программы с другими направлениями расходования средств.

Например, в Челябинской области областной материнский капитал можно направить на покупку садового или огородного земельного участка. Официальные правила также допускают возмещение уже понесённых расходов, если заявитель представит документ, подтверждающий произведённую им оплату. Это указано на сайте Министерства социальных отношений Челябинской области.

Для такой схемы желательно, чтобы:

покупателем в договоре был заявитель на областной маткапитал;
этот же человек передавал деньги продавцу;
в расписке он был указан как плательщик;
договор и расписка содержали одинаковые сведения об участке и цене;
право собственности уже было зарегистрировано;
сохранились оригиналы договора, расписки и выписки ЕГРН.

До передачи денег лучше отдельно уточнить в соцзащите, примут ли в конкретной ситуации расписку как документ об оплате. Банковский перевод с понятным назначением платежа обычно оставляет более бесспорный след, но официальные региональные правила могут допускать и другие документы.

Когда образец использовать нельзя

Приведённый договор не подходит без индивидуальной проверки, если:

продаётся не весь участок, а доля;
собственником участка или доли является несовершеннолетний;
участок принадлежит ограниченно дееспособному или находится под опекой;
сделку совершает представитель по доверенности;
участок заложен, арестован или сдан в аренду;
на участке находится дом или другое капитальное строение;
участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с особым режимом оборота;
расчёт проводится в рассрочку;
деньги передаёт не покупатель, а другой человек;
участок приобретают несколько покупателей;
продавец находится в процедуре банкротства.

Сделки по продаже недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника подлежат нотариальному удостоверению. Это установлено статьёй 54 закона №218-ФЗ.

При продаже доли нотариус также требуется во многих случаях. Одно из исключений — одновременная продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Правила перечислены в статье 42 закона №218-ФЗ.

Короткая проверка перед походом в МФЦ

Перед подачей документов ещё раз убедитесь, что:

Границы участка внесены в ЕГРН.
Кадастровый номер, площадь, адрес, категория и вид разрешённого использования перенесены без ошибок.
Участок принадлежит продавцу целиком.
В ЕГРН нет неожиданных арестов, запретов и обременений.
В договоре оставлены только подходящие варианты условий.
Ф. И. О. и адреса написаны полностью.
Цена одинакова во всех пунктах договора и расписке.
При необходимости получено нотариальное согласие супруга продавца.
Расписка подписана только после фактической передачи денег.
У каждой стороны остаётся свой экземпляр договора, а оригинал расписки хранится у покупателя.

Самостоятельно составленный договор может пройти регистрацию без нотариуса и юриста, если сделка действительно простая, а документы заполнены правильно. Но ни один универсальный образец не учитывает все возможные обременения, семейные обстоятельства и особенности конкретного участка. При сомнениях договор лучше показать специалисту до передачи денег, а не после приостановления регистрации.

Понравилась статья?

Поделиться ссылкой:

Автор публикации

Максим Л.

Практикующий юрист, эксперт проекта

Практикующий юрист и эксперт проекта «Всёдлясемьи.рф». Проверяет материалы о пособиях, льготах, трудовых правах родителей, недвижимости и других правовых вопросах семьи. Информация в публикациях носит справочный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.

Все материалы автора