Продавец квартиры или садового участка накопил задолженность и готов сделать скидку. Может ли покупатель погасить долг за него и как безопасно отразить это в договоре купли-продажи?

Может, но общей фразы «покупатель принимает на себя все долги продавца» недостаточно. Сначала нужно выяснить вид задолженности, проверить ее размер и получателя платежа, а затем отдельно описать порядок расчетов. Обычные коммунальные долги, задолженность по капитальному ремонту и долги перед СНТ имеют разные правовые последствия.

Переходят ли коммунальные долги новому собственнику

Задолженность за содержание жилого помещения, воду, электричество, отопление и другие коммунальные услуги по общему правилу остается обязанностью того собственника, при котором она образовалась. У покупателя обязанность по оплате возникает с момента возникновения права собственности, то есть обычно с даты государственной регистрации перехода права.

Такой вывод следует из пункта 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, статьи 551 Гражданского кодекса РФ и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22. Управляющая или ресурсоснабжающая организация не вправе автоматически включать в квитанции нового собственника обычные долги прежнего владельца.

Исключение: задолженность по капитальному ремонту

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к покупателю переходит и неисполненная обязанность прежнего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт. Это прямо установлено частью 3 статьи 158 ЖК РФ.

Исключение сделано для долга, который не погасили Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, если они были прежними собственниками помещения. Такой долг на покупателя не переходит.

Перед сделкой следует запросить у организации, выставляющей взносы на капитальный ремонт, отдельную справку, выписку по лицевому счету или акт сверки. Фонд может формироваться на счете регионального оператора либо на специальном счете дома, поэтому одной справки управляющей компании недостаточно.

Переходят ли покупателю долги по взносам СНТ

Задолженность прежнего владельца по членским и целевым взносам СНТ по общему правилу автоматически к покупателю участка не переходит. Закон № 217-ФЗ не содержит для взносов СНТ правила, аналогичного части 3 статьи 158 ЖК РФ о капитальном ремонте.

Обязанность уплачивать взносы возлагается на члена товарищества. Собственник участка, который не является членом СНТ, вносит предусмотренную законом плату за использование и содержание имущества общего пользования. Членство продавца прекращается в день прекращения его прав на участок. Эти правила следуют из частей 3–5 статьи 5, части 9 статьи 13, частей 2, 3 и 10 статьи 14 Закона № 217-ФЗ.

Следовательно, задолженность, возникшую в период владения продавца, товарищество должно взыскивать с продавца, если покупатель не принял долг с согласия СНТ. Покупателю все равно желательно получить справку или акт сверки с разбивкой по годам, видам взносов и пеням: на практике начисления разных владельцев иногда продолжают отражаться на одном внутреннем лицевом счете.

Можно ли просто перевести долг на покупателя

Перевод обычного коммунального долга или задолженности перед СНТ на покупателя допускается только с согласия соответствующего кредитора. При отсутствии согласия перевод долга ничтожен — это прямо предусмотрено пунктом 2 статьи 391 ГК РФ.

Одностороннего уведомления кредитора недостаточно, если тот заранее не дал согласия на перевод долга. Наиболее надежный вариант — трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и кредитором. Если кредитор предварительно согласился на перевод, он считается состоявшимся с момента получения кредитором уведомления.

Для долга по капитальному ремонту действует специальное правило: обязательство переходит к покупателю в силу части 3 статьи 158 ЖК РФ, поэтому отдельное согласие регионального оператора или владельца специального счета не требуется.

Безопасный вариант: покупатель платит за продавца

Вместо перевода долга стороны могут договориться, что покупатель перечислит часть цены недвижимости не продавцу, а его кредитору. Продавец возлагает исполнение своего денежного обязательства на покупателя, а кредитор принимает платеж. Такая конструкция предусмотрена пунктом 1 статьи 313 ГК РФ.

В договоре нужно прямо указать, что этот платеж засчитывается в счет цены объекта. Иначе у покупателя может возникнуть риск спора о том, полностью ли он рассчитался с продавцом. Цена недвижимости должна быть определена в договоре в соответствии со статьей 555 ГК РФ.

Как отразить расчеты в договоре

Предположим, стороны договорились, что квартира стоит 600 000 рублей, а обычная коммунальная задолженность продавца составляет 50 000 рублей.

Не стоит указывать цену 550 000 рублей, если фактически покупатель передает за объект 600 000 рублей: 550 000 рублей продавцу и еще 50 000 рублей его кредитору. Безопаснее сохранить полную цену и отдельно описать способ оплаты.

Пример условия договора

Цена объекта недвижимости составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Продавец настоящим возлагает на Покупателя в соответствии с пунктом 1 статьи 313 ГК РФ исполнение обязанности Продавца по погашению задолженности перед ООО «Управляющая организация» в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Указанная задолженность возникла по лицевому счету № ___ за период с ___ по ___ и включает основной долг в размере ___ рублей и пени в размере ___ рублей по состоянию на «___» ______ 20__ года.

В течение ___ рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности Покупатель перечисляет указанную сумму непосредственно ООО «Управляющая организация» по реквизитам ___ с назначением платежа: «Погашение задолженности за Ф. И. О. Продавца, лицевой счет № ___, за период ___».

Указанный платеж засчитывается в счет исполнения обязанности Покупателя по оплате цены объекта в соответствующей части и не создает отдельной обязанности Продавца возвратить Покупателю перечисленную сумму.

Оставшуюся часть цены в размере 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей Покупатель перечисляет Продавцу в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Это пример, а не универсальный пункт. В реальном договоре необходимо указать точное наименование получателя, реквизиты, лицевой счет, расчетный период, состав задолженности, срок и назначение платежа. Если у продавца несколько однородных долгов перед одним кредитором, в договоре и назначении платежа нужно обозначить погашаемое обязательство: по статье 319.1 ГК РФ исполнение засчитывается в счет обязательства, указанного должником.

Как поступить с долгом по капитальному ремонту

Наиболее простой вариант — продавец погашает задолженность до регистрации перехода права и передает покупателю подтверждение. Часть расчетов можно провести через аккредитив или депозит нотариуса, поставив перечисление продавцу удержанной суммы в зависимость от представления справки об отсутствии долга.

Если задолженность по капитальному ремонту останется на дату регистрации, она перейдет к покупателю. В договоре необходимо прямо учесть ее размер при взаиморасчетах и предусмотреть обязанность продавца возместить покупателю ранее не выявленные суммы, относящиеся к периоду владения продавца. Конкретную схему платежей лучше согласовать с банком, нотариусом или юристом, сопровождающим сделку.

Что еще указать в договоре

• вид задолженности и правовое основание начислений;
• точную сумму и дату, на которую она рассчитана;
• разбивку на основной долг и пени;
• получателя, реквизиты, лицевой счет и расчетный период;
• входит ли перечисляемая кредитору сумма в цену недвижимости;
• срок платежа и документы, которыми он подтверждается;
• кто оплачивает новые начисления и пени;
• что делать, если фактическая сумма окажется больше или меньше;
• что происходит с перечисленной суммой, если переход права собственности не будет зарегистрирован;
• когда продавец передает справки, квитанции и акт сверки.

Как распределить начисления между продавцом и покупателем

Стороны могут определить во взаимоотношениях между собой, кто несет расходы до регистрации и передачи объекта. Такое условие не меняет установленного законом должника перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией, но помогает урегулировать взаимные расчеты.

В отношениях между сторонами Продавец несет расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, относящиеся к периоду до государственной регистрации перехода права собственности, а также стоимость коммунальных ресурсов, фактически потребленных до подписания передаточного акта согласно зафиксированным в нем показаниям приборов учета.

Настоящее условие не изменяет установленного законом порядка определения должника перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией.

Если после перехода права собственности с Покупателя будет взыскана задолженность, относящаяся к периоду ответственности Продавца, в том числе ранее не выявленная задолженность по капитальному ремонту, Продавец обязан возместить Покупателю уплаченную сумму в течение ___ рабочих дней после получения подтверждающих документов.

Передачу недвижимости оформляют передаточным актом или иным документом о передаче по статье 556 ГК РФ. В акте желательно записать дату фактической передачи, показания всех приборов учета, количество ключей и состояние расчетов на эту дату.

Если долг должен погасить сам продавец

Это наиболее простой для покупателя вариант. В договор можно включить условие:

Продавец обязуется до «___» ______ 20__ года полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт, образовавшуюся до указанной в договоре даты, и передать Покупателю документы, подтверждающие оплату и зачисление денежных средств.

Часть цены можно выплатить продавцу только после представления подтверждающих документов. Порядок удержания средств, расчеты через аккредитив или депозит нотариуса следует заранее согласовать с организацией, которая будет проводить расчеты.

Нужно ли отдельное соглашение

Продавец и покупатель могут оформить отдельное соглашение о том, кто и в каком порядке оплачивает задолженность. Но оно регулирует прежде всего отношения между ними.

Чтобы именно заменить должника перед управляющей компанией, ресурсоснабжающей организацией или СНТ, необходимо согласие кредитора по статье 391 ГК РФ. Без него безопаснее указывать, что покупатель перечисляет деньги за продавца в счет оплаты недвижимости, а не принимает его долг на себя. Для капитального ремонта действует специальное правило о переходе долга по закону.

Что проверить покупателю перед сделкой

• свежую выписку из ЕГРН — для проверки ипотеки, арестов, запретов и других ограничений;
• квитанции и справку управляющей организации;
• сведения от поставщиков электричества, газа, воды и других ресурсов, если расчеты ведутся отдельно;
• справку, выписку или акт сверки по взносам на капитальный ремонт;
• по СНТ — справку с разбивкой задолженности по годам, видам взносов, пеням и решениям общего собрания;
• акты сверки с каждым получателем платежей, если суммы в квитанциях вызывают вопросы;
• сведения о судебных делах и исполнительных производствах в отношении задолженности;
• письменное подтверждение кредитора о том, на какие обязательства будет зачислен платеж покупателя.

Если долг уже взыскивают через суд или приставов

Нельзя ограничиваться оплатой по старой квитанции. Нужно выяснить актуальный размер задолженности, реквизиты для платежа, наличие исполнительского сбора и обеспечительных мер. Погашение основного долга не всегда означает автоматическое снятие ареста или запрета на регистрационные действия.

До подписания договора следует получить документы об отмене обеспечительных мер либо постановление пристава о снятии запрета. Росреестр может отказать в регистрации перехода права, если ограничение остается в ЕГРН.

Короткий вывод

Покупатель может погасить задолженность продавца, но общая фраза о принятии всех долгов создает лишние риски. Для обычного коммунального долга или долга перед СНТ без согласия кредитора корректнее оформить не перевод долга, а платеж за продавца в счет цены недвижимости.

• указать полную цену объекта;
• назвать вид, точную сумму и период задолженности;
• предусмотреть перечисление этой суммы конкретному кредитору;
• прямо засчитать платеж в счет цены недвижимости;
• определить судьбу пеней, новых начислений и возможной разницы;
• отдельно проверить долг по капитальному ремонту, поскольку он переходит к покупателю по закону.

Перед подписанием договор стоит показать юристу, особенно если задолженность крупная, уже вынесено судебное решение, возбуждено исполнительное производство, на объект наложен арест или расчеты должны проводиться одновременно с погашением нескольких долгов.

Нормативная база

• Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 — разъяснения об обязанности нового собственника по оплате ЖКУ.
• Пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ — момент возникновения обязанности по оплате ЖКУ у собственника.
• Часть 3 статьи 158 ЖК РФ — переход задолженности по капитальному ремонту.
• Пункт 1 статьи 313 ГК РФ — исполнение обязательства третьим лицом.
• Статья 319.1 ГК РФ — указание обязательства, в счет которого производится платеж.
• Пункт 2 статьи 391 ГК РФ — согласие кредитора на перевод долга.
• Статьи 551, 555 и 556 ГК РФ — регистрация перехода права, цена и передача недвижимости.
• Статьи 5, 13 и 14 Федерального закона № 217-ФЗ — платежи и членство в СНТ.

Понравилась статья?

Да 1 Нет 0

Поделиться ссылкой:

МЛ

Автор публикации

Максим Л.

Практикующий юрист, эксперт проекта

Практикующий юрист и эксперт проекта «Всёдлясемьи.рф». Проверяет материалы о пособиях, льготах, трудовых правах родителей, недвижимости и других правовых вопросах семьи. Информация в публикациях носит справочный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.

Все материалы автора