Семья купила двухкомнатную квартиру три года назад. Потом родился второй ребёнок, места стало мало, и родители решили квартиру продать, а вместо неё купить трёхкомнатную. Обычный минимальный срок владения ещё не закончился. Значит ли это, что с продажи обязательно придётся платить НДФЛ?
Не обязательно.
Для семей с двумя и более детьми действует специальное освобождение: при соблюдении нескольких условий жильё можно продать без НДФЛ независимо от срока владения. То есть ждать три или пять лет не требуется. Причём это правило не только для многодетных — достаточно двух детей. КонсультантПлюс
Но здесь как раз важны детали. Нельзя ориентироваться только на фразу «у нас двое детей и мы покупаем квартиру побольше». Нужно проверить всю сделку.
Материал проверен и актуален на 5 октября 2026 года.
Пять условий для продажи жилья без НДФЛ
Условия должны выполняться одновременно.
| Что проверяем | Что требуется |
|---|---|
| Дети | В семье не менее двух детей подходящего возраста |
| Новое жильё | Приобретено в год продажи старого или не позднее 30 апреля следующего года |
| Улучшение жилищных условий | Новое жильё больше по площади или выше по кадастровой стоимости |
| Стоимость проданного жилья | Его кадастровая стоимость не превышает 50 млн рублей |
| Другая недвижимость | У семьи нет препятствующего применению освобождения другого жилья по правилу 50% |
Если хотя бы один из пунктов не выполняется, именно это специальное освобождение применить не получится. Но это ещё не означает, что налог обязательно придётся платить: ниже разберём и другие варианты.
Какие дети учитываются
Первое условие кажется простым: детей должно быть не меньше двух. Но возраст имеет значение.
Подходят дети:
до 18 лет;
до 24 лет, если ребёнок обучается очно;
с 2026 года — независимо от возраста, если ребёнок признан судом недееспособным.
При этом налогоплательщик и/или его супруг должны быть родителями либо усыновителями этих детей. Возраст по общему правилу определяют на дату государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое жильё к покупателю. КонсультантПлюс
Обратите внимание на формулировку для студентов: речь идёт о ребёнке, не достигшем 24 лет, а не «до 24 лет включительно».
А если второй ребёнок родился после продажи квартиры?
С 2026 года появилось важное правило.
Ребёнка, родившегося уже после регистрации продажи жилья, тоже можно учитывать, если он родился не позднее 30 апреля следующего календарного года. ФНС отдельно обращает внимание на это изменение. Федеральная налоговая служба
Например, семья с одним ребёнком продала квартиру в ноябре 2026 года. Второй ребёнок родился в феврале 2027-го. При проверке права на освобождение второго ребёнка можно учесть.
Конечно, остальные условия сделки тоже должны выполняться.
Когда нужно приобрести новое жильё
Новое жильё нужно приобрести:
в том же календарном году, когда зарегистрирована продажа старого жилья, либо не позднее 30 апреля следующего года.
Если квартиру продали в октябре 2026 года, крайний срок — 30 апреля 2027 года. КонсультантПлюс
При этом необязательно соблюдать последовательность «сначала продали — потом купили».
Например, семья купила новую квартиру в феврале 2026 года, а старую продала в сентябре. Обе сделки пришлись на один календарный год, поэтому по срокам условие выполняется.
А вот если новую квартиру купили в декабре 2025 года, а старую продали в январе 2026-го, это специальное условие уже не выполняется: покупка произошла в другом календарном году и раньше того периода, который предусмотрен нормой.
Подойдёт ли квартира в новостройке по ДДУ
Да, для новостройки есть специальное правило.
Если приобретается жильё по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования или через жилищно-строительный кооператив, ждать регистрации готовой квартиры до 30 апреля необязательно.
Важно, чтобы в установленный срок была полностью оплачена стоимость приобретаемого жилья.
Если после сдачи дома пришлось доплатить из-за увеличения фактической площади квартиры, такая дополнительная оплата отдельно оговорена в НК РФ и не должна разрушать условие о своевременной полной оплате. КонсультантПлюс
Новая квартира обязательно должна быть больше старой?
Не обязательно именно больше по метрам.
Здесь часто встречается слишком упрощённая формулировка: «семья должна купить жильё большей площади». В Налоговом кодексе правило мягче.
Достаточно, чтобы у нового жилья:
либо общая площадь была больше,
либо кадастровая стоимость была выше. КонсультантПлюс
Например, семья продаёт квартиру площадью 80 м² и покупает квартиру площадью 75 м². На первый взгляд жилищные условия по площади не улучшились.
Но если кадастровая стоимость новой квартиры выше кадастровой стоимости проданной, это условие всё равно может выполняться.
И наоборот: новая квартира может быть дешевле по кадастровой стоимости, но больше по площади.
Одновременного выполнения обоих критериев закон не требует.
А если продаются и покупаются доли
Тогда просто сравнить общую площадь двух квартир недостаточно.
Закон требует учитывать совокупный размер долей налогоплательщика и соответствующих членов его семьи как в проданном, так и в приобретённом жилье. КонсультантПлюс
Поэтому в сделке с долевой собственностью лучше не делать вывод только по объявлениям «старая квартира 50 м², новая 60 м²». Нужно учитывать, какая часть каждого объекта принадлежит семье.
Почему важны именно 50 миллионов рублей
Следующее условие относится к стоимости проданного жилья.
Его кадастровая стоимость не должна превышать 50 млн рублей, если кадастровую стоимость объекта можно определить. КонсультантПлюс
И здесь важно не перепутать кадастровую стоимость с ценой в договоре.
Например, квартира может быть продана за 17 млн рублей, но для этого условия нас интересует не договорная цена, а её кадастровая стоимость.
При продаже доли лимит тоже нельзя просто уменьшить пропорционально доле: НК РФ говорит о кадастровой стоимости самого продаваемого жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика. КонсультантПлюс
Можно ли иметь другую квартиру
Можно.
Это, пожалуй, самое сложное условие всей нормы — и самое частое место для ошибочного совета «никакой другой недвижимости у семьи быть не должно».
Такого запрета нет.
Проблема возникает, если на дату государственной регистрации продажи налогоплательщику, супругу и несовершеннолетним детям в совокупности принадлежит более 50% другого жилого помещения, которое превосходит приобретаемое новое жильё по общей площади или кадастровой стоимости. С 2026 года при этом сравнении учитывается не только площадь, но и кадастровая стоимость. КонсультантПлюс
Разберём проще.
Допустим, у супруги есть четверть квартиры её родителей.
Само по себе это не лишает семью права на освобождение: доля меньше 50%.
Другой пример: семье целиком принадлежит ещё маленькая квартира. Но новое жильё, которое семья покупает взамен проданного, больше этой квартиры и по площади, и по кадастровой стоимости.
Сам факт наличия второй квартиры ещё не означает, что воспользоваться освобождением нельзя.
А вот если семье принадлежит более половины другого жилого помещения и оно превосходит приобретаемое жильё хотя бы по одному из предусмотренных законом показателей, это условие уже может быть нарушено. КонсультантПлюс
Поэтому перед дорогой сделкой с несколькими объектами собственности лучше проверить именно структуру долей и сведения ЕГРН, а не ориентироваться на общее ощущение «вторая квартира у нас есть / второй квартиры нет».
Что изменилось с 2026 года
Правило для семей существует не первый год, но Федеральный закон № 425-ФЗ заметно уточнил его с 2026 года.
Теперь при проверке права учитываются дети, признанные судом недееспособными, независимо от их возраста.
Можно учитывать ребёнка, родившегося уже после продажи жилья, если он появился на свет не позднее 30 апреля следующего года.
Возраст детей закон теперь напрямую привязывает к дате государственной регистрации перехода права на проданное жильё.
А условие о другой недвижимости семьи проверяется с учётом не только площади, но и кадастровой стоимости объекта. Федеральная налоговая служба
Поэтому статьи и памятки, написанные до 2026 года, могут описывать правило уже не полностью.
Если собственниками квартиры являются дети
Для семей, которые использовали материнский капитал, это очень распространённая ситуация: квартира принадлежит родителям и детям в долях.
Специальная норма учитывает и такой вариант.
Если доход родителя от продажи его доли освобождается от НДФЛ по семейному основанию, доходы его детей, в том числе усыновлённых, и подопечных от продажи долей в этом же жилом помещении тоже освобождаются, если их доли продаются одновременно с долей налогоплательщика. КонсультантПлюс
Поэтому формула «детская доля зарегистрирована недавно — значит, за неё точно придётся платить налог» неверна.
Кроме того, для жилья, где доли были выделены в связи с использованием материнского капитала, действует отдельное правило определения срока владения. Срок владения такой долей может исчисляться с даты приобретения самого объекта родителем — владельцем сертификата или его супругом, а не только с даты позднейшего оформления детской доли. КонсультантПлюс
Это важно и в тех случаях, когда семья не проходит по специальному освобождению для семей с двумя детьми и приходится проверять обычный минимальный срок владения.
Читайте также:
Как выделить доли детям после использования материнского капитала в 2026 году: сроки и документы
Как оформить детские доли после использования материнского капитала и какие документы подготовить.
Если продаётся дом вместе с земельным участком
Специальное освобождение может охватывать не только сам жилой дом.
Если вместе с домом одновременно продаётся земельный участок, на котором он расположен, доход от продажи участка также может быть освобождён от НДФЛ при соблюдении условий семейной нормы. КонсультантПлюс
Но субъект РФ вправе установить предельную площадь земельного участка, к которой применяется такое освобождение. Поэтому для большого участка дополнительно стоит проверить законодательство своего региона.
Правило может распространяться и на расположенные на участке хозяйственные строения и сооружения, если они продаются одновременно с домом и участком и не использовались в предпринимательской деятельности. КонсультантПлюс
А апартаменты подходят?
Ориентироваться нужно на юридический статус объекта.
Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ прямо говорит о комнате, квартире, жилом доме, части квартиры или дома и долях в таком жилом помещении. КонсультантПлюс
Поэтому если апартаменты зарегистрированы в ЕГРН как нежилое помещение, автоматически применять к их продаже семейное освобождение нельзя только потому, что семья фактически там проживала.
Перед сделкой смотрите не рекламное название объекта, а сведения ЕГРН.
Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если все условия выполнены
Если доход от продажи полностью подпадает под это освобождение, платить с него НДФЛ не нужно.
ФНС также разъясняет, что при выполнении условий семья освобождается от обязанности декларировать такой доход — то есть подавать 3-НДФЛ только из-за этой продажи не требуется. Федеральная налоговая служба
Но документы по обеим сделкам лучше сохранить.
Это могут быть договор продажи, договор приобретения нового жилья, выписки из ЕГРН, документы об оплате по ДДУ, сведения о детях и другие документы, позволяющие подтвердить выполнение условий.
Особенно внимательно стоит отнестись к документам, если в семье есть другая недвижимость, долевая собственность, совершеннолетний ребёнок-очник или новая квартира приобретается по ДДУ.
Что делать, если одно из пяти условий не выполнено
Не стоит сразу считать 13–15% от всей цены квартиры.
Сначала нужно проверить обычный срок владения.
По общему правилу минимальный срок составляет пять лет. В некоторых случаях достаточно трёх лет — например, при наследовании или получении недвижимости в дар от близкого родственника, приватизации, некоторых договорах пожизненного содержания, а также при продаже единственного жилья при соблюдении установленных условий. Региональный закон может дополнительно уменьшить минимальный срок. КонсультантПлюс
Если и обычный срок владения ещё не истёк, налогооблагаемый доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы, которые были понесены при приобретении проданного имущества.
Либо вместо расходов можно использовать имущественный вычет. Для жилой недвижимости его предельный размер составляет 1 млн рублей за налоговый период. Федеральная налоговая служба
Например, квартиру купили за 8 млн рублей, а продали за 11 млн. Если семейное освобождение не применяется и минимальный срок владения не прошёл, при наличии документов налоговая база может определяться исходя из разницы — 3 млн рублей, а не из всех 11 млн.
Для доходов от продажи имущества налоговых резидентов действует отдельная шкала: 13% с налоговой базы в пределах 2,4 млн рублей и 15% с части, превышающей этот порог. Федеральная налоговая служба
В сложной сделке с большой суммой, несколькими собственниками или несколькими объектами недвижимости разумно проверить расчёт с налоговым специалистом до подписания договора.
Читайте также:
Налоговые льготы многодетным семьям в 2026 году: налог на имущество и землю
Отдельный разбор имущественных и земельных налоговых льгот для многодетных семей.
Разберём несколько семейных ситуаций
Семья продаёт маленькую квартиру и покупает большую
У родителей двое несовершеннолетних детей.
Квартиру площадью 55 м² продали в июле 2026 года. Её кадастровая стоимость — 7 млн рублей.
В декабре 2026 года семья приобрела квартиру площадью 72 м². Препятствующего другого жилья у семьи нет.
По описанным параметрам условия по детям, сроку покупки, улучшению площади и стоимости проданного объекта выполняются. Если остальные обстоятельства сделки соответствуют статье 217.1 НК РФ, доход от продажи старой квартиры может быть освобождён от НДФЛ независимо от срока владения. КонсультантПлюс
Новая квартира меньше, но дороже по кадастровой стоимости
Семья продала квартиру площадью 80 м² и приобрела квартиру площадью 75 м².
Но кадастровая стоимость старой квартиры составляла 8 млн рублей, а новой — 10 млн.
Это условие всё ещё может выполняться: закон требует превышения площади или кадастровой стоимости, а не обязательно обоих показателей сразу. КонсультантПлюс
У семьи есть ещё одна квартира
Допустим, супругу принадлежит 25% квартиры его родителей.
Само наличие этой доли не означает автоматической потери освобождения: препятствующее условие связано с совокупным владением более чем 50% другого жилого помещения и его сравнением с приобретаемым жильём. КонсультантПлюс
Совсем иначе нужно оценивать ситуацию, если семье целиком принадлежит ещё одна большая квартира.
Второй ребёнок родился после продажи
Семья с одним ребёнком продала жильё в ноябре 2026 года.
В феврале 2027 года родился второй ребёнок, а новое жильё семья приобрела до 30 апреля 2027 года.
Новое правило позволяет учитывать ребёнка, родившегося после продажи, если это произошло до установленной даты. При соблюдении остальных условий право на освобождение возможно. Федеральная налоговая служба
Новую квартиру купили слишком поздно
Квартиру продали в сентябре 2026 года, а заменяющее жильё приобрели только в мае 2027 года.
Срок до 30 апреля уже пропущен.
Значит, именно специальное семейное освобождение по этому основанию применить не получится. Но всё равно следует проверить срок владения старым жильём и возможные расходы или имущественный вычет.
Частые вопросы
Эта льгота только для многодетных?
Нет. Для применения специального освобождения достаточно не менее двух детей, если выполняются остальные требования к их возрасту и сделке. КонсультантПлюс
Ребёнку 23 года и он учится очно. Его учитывают?
Да, пока ему ещё не исполнилось 24 года и он обучается очно в организации, осуществляющей образовательную деятельность. КонсультантПлюс
Можно сначала купить новую квартиру, а потом продать старую?
Да, если покупка произошла в том же календарном году, в котором зарегистрирована продажа старого жилья. КонсультантПлюс
Обязательно покупать новую квартиру именно на продавца?
НК РФ допускает приобретение жилья налогоплательщиком или членами его семьи, указанными в специальной норме. Поэтому семейную структуру собственников нужно оценивать в совокупности, особенно если покупателем выступает супруг или жильё оформляется в долях. КонсультантПлюс
Если в собственности есть доля в квартире бабушки, освобождение пропадает?
Не обязательно. Нужно смотреть совокупный размер доли семьи именно в этом объекте и характеристики другого жилья по правилу, установленному пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Наличие любой, даже небольшой доли само по себе право не отменяет. КонсультантПлюс
Нужно ли ждать сдачи новостройки?
Не обязательно. Для ДДУ и некоторых других договоров строительства предусмотрено условие полной оплаты стоимости жилья в установленный срок. КонсультантПлюс
Если квартира куплена с маткапиталом и у детей есть доли, налог будет с детских долей?
Не обязательно. Специальная семейная норма распространяется и на одновременно продаваемые доли детей при выполнении установленных условий. Кроме того, для долей, выделенных в связи с маткапиталом, действует особое правило определения срока владения. КонсультантПлюс
Если все пять условий выполнены, нужно подавать 3-НДФЛ?
Из-за этой продажи — нет: ФНС указывает, что при применении освобождения семья освобождается и от декларирования соответствующего дохода. Федеральная налоговая служба
Главное
Семье с двумя и более детьми действительно можно продать жильё без НДФЛ, даже если обычные три или пять лет владения ещё не прошли.
Но одного факта наличия детей недостаточно.
Перед продажей нужно проверить пять вещей: возраст и количество детей, срок приобретения нового жилья, его площадь или кадастровую стоимость, кадастровую стоимость продаваемого объекта и другую недвижимость семьи.
Особенно внимательно стоит проверять долевую собственность. Правило «другого жилья быть не должно» неверно — закон устанавливает более сложный критерий.
А с 2026 года появились дополнительные возможности: учитываются недееспособные дети независимо от возраста, а второго ребёнка в некоторых случаях можно учесть даже тогда, когда он родился уже после продажи квартиры. Федеральная налоговая служба
Поэтому перед сделкой лучше пройти условия последовательно до подписания договора, а не разбираться с налогом уже весной следующего года.
Читайте также:
Меры поддержки семей с детьми в 2026 году: выплаты, льготы и ипотека
Навигатор по пособиям, выплатам, налоговым льготам и жилищным программам для родителей.
Источники
ФНС России — изменения налогового законодательства с 2026 года
ФНС России — имущественный вычет при продаже имущества
ФНС России — ставки НДФЛ при продаже недвижимости с 2025 года
Понравилась статья?
